LMNP  :   investir dans un bien immobilier et le louer meublé                            ou comment bénéficier de revenus complémentaires non             imposables pendant une longue période

LMNP : LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL

Contribuables concernés 

Propriétaires bailleurs de locations meublées dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.

Type d'avantage fiscal

Imputation des charges provenant des locations meublées sur les revenus de même nature

Conditions à respecter

Aucune

Précisions complémentaires

Un bon départ pour ceux qui souhaitent  devenir ensuite loueur en meublé professionnel

Dispositif


Est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :

il touche moins de 23 000 € de recettes locatives brutes annuelles

son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l’application du pourcentage de 50 %, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels).

Le seuil des recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal.

Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou de ces locations aux BIC.


Logements concernés

 Divers types de logements sont concernés par la location meublée : 

  • les chambres meublées 
  • une partie de la résidence principale du loueur 
  • les locations saisonnières 
  • les chambres d’hôtes et gîtes ruraux 
  • les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services (EHPAD, ETUDIANTE, SENIOR).

Peu importe que le bien en question soit considéré comme neuf ou ancien.


Toutefois, pour être considérés comme meublés, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d’habitabilité.

Sans qu’il y ait de définition légale précise sur cette notion d’habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.


Avantage fiscal

Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité de location sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.

Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l’exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière), sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable.


Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des six années suivantes.

Mais attention, le report des déficits sur les six années suivantes ne s’effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.


Exonérations

Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus de ces locations n’excèdent pas 762,25 € (5 000 F) par mois.


Impôts directs locaux

Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d’habitation, s’il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l’année.

Par ailleurs, quelle que soit l’importance des revenus qu’il tire de la location, il est imposable à la taxe professionnelle dès lors que cette activité représente un caractère habituel.

Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d’habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.


Droit de bail

Les locaux meublés, sauf exception, sont exemptés de TVA.

Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est ou non franchi.


Plus-values

Pour les loueurs en meublé non professionnels, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique.

Les règles d’imposition sont donc strictement celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé.

 


Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

Dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels.

En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.

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