MIAMI DADE, BROWARD ET PALM BEACH

 

 

Étant exigeants au niveau du potentiel des biens et des projets en pré-constructions que nous présentons à nos investisseurs nous avons choisi d’aller dans des zones que nous maitrisons et qui réunissent les indicateurs économiques et démographiques qui nous sont chers (forte demande de logement, zones en re-développement, demande locative élevée, fort potentiel d’appréciation, etc.) 


Tout d’abord, les locomotives que sont Miami, Fort Lauderdale et West Palm Beach toutes dans le top 10 du classement Forbes des meilleures villes dans lesquelles investir font de la Floride du Sud Est une région exceptionnelle pour  les investisseurs immobiliers. Avec une population croissante, certaines des meilleures universités du pays et des villes accueillants les headquarters de nombreuses multinationales, en plus d’être une passerelle entre l’Amérique du Sud et les USA, la demande locative n’est pas près de faiblir sur les produits sont minutieusement choisis.

 

Cette région de Floride enregistre cinq fois plus de transactions que la France toute entière et nous pensons que ces marchés très spécifiques ne peuvent être biens exploités que par des spécialistes, experts jusque dans les moindres détails.

 

LA FLORIDE DU SUD

 

LE RATIO LOYERS/PRIX D’ACQUISITIONS EN AUGMENTATION EN 2017

 

Ce ratio maintien une forte demande en 2017, entraînant une appréciation bien supérieure à la moyenne nationale. Avec des nombreux emplois créés et une population en plein boom, les experts prévoient une belle année2018 pour les performances de maisons et appartements.  Les nouveaux développements vont atteindre un cycle haut, les développeurs travaillant dur pour répondre à la forte demande de logements dans la région. Plus de 15,500 logement sont été complétés en 2017.  Les coûts associés au fait d’être propriétaire dans les zones les plus actives du marché, étant bien au dessus des loyers mensuels, les résidents de Floride du Sud choisissent de louer, ce qui assure une base solide de futur locataires pour les investisseurs et développeurs choisissant bien leurs produits.

 

 

LES TENDANCES DE MARCHÉ

 

MIAMI
- Les quartiers de Little Haiti & Little Havana en pleine transformation attirent de nombreux investisseurs cherchant des “value-add”. - Les propriétés de classe B ou C en dehors des zones les plus urbaines et pour lesquelles les loyers sont plus abordables,restent en très forte demande avec des rendements entre 6% et 10% nets en moyenne.

 

FORT LAUDERDALE
- Les nouveaux transports et l’amélioration du transit attire l’attention d’investisseurs à Downtown et Flagler Village en particulier. - Les opportunités “value-add” restent fréquentes à Hollywood, Dania Beach, Pompano Beach et Deerfield Beach ou les “cap rates” peuvent atteindre8% en fonction de la qualité et des localisations.

 

WEST PALM BEACH
- Les investisseurs vont se concentrer sur Boynton et Delray Beach où les opportunités de cash-flow et d’appréciation sont nombreuses. - Les ”cap rates” dans le comté de Palm Beach sont en moyenne 40% plus élevés que ceux des biens similaires du comté de Miami Dade, ce qui nourrit la demande d’acheteurs en recherche de plus gros retours sur investissement.

 

ÉCONOMIE AMÉRICAINE

 

LA DEMANDE DES LOCATAIRES EN CONSTANTE AUGMENTATION

 

L’expansion de l’économie américaine pour une septième année consécutive maintien un niveau de performance des actifs qui renforce la confiance des propriétaires et investisseurs, grâce à de forts indicateurs démographiques et une économie poussée par de nouvelles créations d’emplois et de nouveaux foyers en formation. L’entrée des “millenials” dans le marché de l’emploi renforce, la demande locative dans tout le pays, ces derniers ayants tendance a retarder de plus en plus le mariage et la formation de leur famille. Ceci devrait avoir un impact positif sur le taux d’occupation ainsi que le prix des loyers dans les prochaines années.

 

 

APERÇU DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT


- La poursuite du rendement devrait d’intensifier, les produits dans les grandes agglomérations se vendant souvent à de fortes valorisations avec avec des rapports locatifs compressés. L’opportunité de capturer de meilleurs rendements locatifs dans les marchés secondaires et tertiaires se réalise de plus en plus.


- Les investisseurs deviennent de plus en plus sélectifs et le déséquilibre entre l’offre et la demande persiste, encourageant ces derniers à évaluer de plus en plus précisément les projets et constructions en cours et leurs impacts sur l’offre disponible sur le marché.


- Les investisseurs étrangers restent très importants aux USA, notamment grâce à un Euro fort et des instabilités politiques en Amérique du Sud ainsi que des forts intérêts provenant de Chine et du reste de l’Asie, faisant de l’immobilier aux USA un marché propice a des stratégies de placements long terme.

 

 

Les produits :

LE MULTIFAMILY LAKE WORTH, FL  - Ref : 3893

 

Multi-family de 5 appartements

Prix FLI: $669,600

Surface : 3,576 SF (321m2)

Loyer : $5,560

Charges : $700/mo

Rapport net : 7.06%

ROI annualisé : 10.31%

TRI : 10.46%

 

 

 

 

 

 

Très beau petit immeuble de deux étages composé de 5 appartements : 2 appartements de deux chambres et deux salles de bain, 3appartements d’une chambre et une salle de bain. De beaux appartement de qualités, avec balcons et climatisations centrales. Un beau potentiel d’appréciation forcée, en réalisant des travaux stratégiques dans les lots afin d’augmenter les loyers.


Magnifique opportunité de multifamily offrant un fort rapport net sécuritaire dans une zone émergente, offrant un bon potentiel d’appréciation forcée.

LE MULTIFAMILY MIAMI BEACH, FL - Ref : 3892

 

Multi-family de 4 appartements

Prix FLI: $756,000

Surface : 3,299 SF (296m2)

Loyers totaux mensuels APRÈS RÉNOVATIONS : $6,160

Charges totales mensuelles : $600/mo Rapport net : 7.17%
ROI annualisé : 10.43%

TRI : 10.60%

 

 

 

 

 

 

Immeuble de deux étages composé de 4 appartements de deux chambres et d’une salle de bain, très bien entretenu avec jardin. Des travaux stratégiques sont à réaliser par FI Property Management afin d’augmenter les loyers et donc la valeur de la propriété. Excellente opportunité de multifamily très bien localisée dans une zone sécuritaire, avec un fort potentiel d’appréciation.

 

MIAMI , FL - Ref : 3814

2 chambres

1 salles de bain

Prix FLI: $145,000

Surface : 715 SF (64m2)

Loyer : $1,200

Charges : $260/mo

Rapport net : 6.35%

ROI annualisé : 8.17%

TRI: 8.64%

 

Bel appartement de deux chambres avec du carrelage et du parquet au sol, offrant cuisine et salle de bain rénovées.
Rare opportunité à proximité immédiate de Brickell Financial District, vendu déjà loué pour un rapport immédiat de 6.30% net et offrant un haut potentiel de plus-value.

WEST PALM BEACH - Ref : 3900

 

2 chambres,

1 salle de bain

Prix FLI: $150,000

Surface : 905SF(81m2)

Loyer : $1,300

Charges : $386/mo

Rapport net : 5.83%

ROI annualisé : 7.71%

TRI: 8.10%

 

 

 

 

 

 

 

Très bel appartement de deux chambres avec parquet et une salle de bain, lumineux et équipé d’un grand balcon.
Très beau produit familial dans une résidence entièrement occupée, à la localisation exceptionnelle dans une zone prisée à fort potentiel d’appréciation.

 

 

 

MIAMI, FL - Ref : 3798

 

2 chambres

2 salles de bain

Prix FLI: $205,000

Surface : 900 SF (81m2)

Loyer : $1,600

Charges : $259/mo

Rapport net : 6.32%

ROI annualisé : 8.87%

TRI: 9.16%

 

 

 

 

 

Bel appartement familial de deux chambres et deux salles de bain en bord de canal avec balcon, très clair et entièrement carrelé. Produit vendu avec une place de parking, très attractif pour la classe moyenne travailleuse offrant de beaux espaces et un bon état général.
Très bel appartement en bord de rivière situé dans une magnifique résidence, dans un micro marché pas encore spéculé de Miami offrant un beau potentiel de plus-value.

SUNRISE, FL - Ref : 3883

 

1 chambre

1 salle de bain

Prix FLI: $130,900

Surface : 630 SF (56m2)

Loyer : $1,075

Charges : $241/mo

Rapport net : 6.15%

ROI annualisé : 8.14%

TRI: 8.55%

 

 

 

Très bel appartement d’une chambre et d’une salle de bain au deuxième étage d’un petit immeuble. Produit clair et agréable, offrant une belle sur le jardin depuis le balcon.
Très bel appartement situé dans une communauté Resort 5 étoiles aux charges maîtrisées, dans une zone qui est en train d’accueillir un développement de près d’1,5 milliards de dollars.

 

 

 

 

 

POMPANO BEACH, FL - Ref : 3807

 

2 chambres

1.5 salles de bain

Prix FLI: $152,000

Surface : 1096 SF (98m2) Loyer : $1,300

Charges : $246/mo

Rapport net : 6.88%

ROI annualisé : 9.89%

TRI: 10.09%

 

 

 

 

 

 

 

Rare opportunité : magnifique appartement de deux chambres et deux salles de bain et demi en rez-de-chaussée, à l’angle d’un beau petit immeuble. Produit très spacieux et lumineux avec une terrasse privée. Produit d’une excellente qualité, entièrement rénové avec une nouvelle climatisation. Jolie vue sur le jardin pour cet appartement qui attire de très bons locataires.
De faibles charges pour un produit d’une rare qualité situé dans une superbe résidence, dans une zone en pleine expansion à haut potentiel d’appréciation.

 

 

PLANTATION, FL - Ref : 3884

 

Studio,

1 salle de bain

Prix FLI: $86,000

Surface : 438 SF (39m2) Loyer : $850

Charges : $290/mo

Rapport net : 6.47%

ROI annualisé : 6.35%

TRI: 7.20%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Magnifique studio rénové avec de beaux matériaux et entièrement carrelé, idéal pour la demande locale.
Excellent produit attractif situé dans une belle résidence à très fort taux d’occupation, idéalement localisé dans une ville appréciée, stable et réputée à proximité immédiate de tous les centres d’affaires de la zone.

 

 

POMPANO BEACH, FL 33069

 

1 chambre

1 salle de bain

Prix FLI: $126,000

Surface : 620SF (55m2) Loyer : $1,100

Charges : $311/mo

Rapport net : 6.08%

ROI annualisé : 9.02%

TRI: 9.15%

 

 

 

 

 

 

Très bel appartement composé d’une chambre et d’une salle de bain, très agréable et lumineux. Produit entièrement rénové, très clair avec de nombreux rangements.
Très bel appartement situé au milieu d’un excellent marché émergent, offrant un haut-potentiel de plus-value. Localisation idéale dans une communauté attractive et de qualité à fort taux d’occupation.

 

TAMARAC, FL - Ref : 3851

 

1 chambres

1.5 salles de bain

Prix FLI: $106,000

Surface : 750 SF (67m2) Loyer : $950

Charges : $272/mo

Rapport net : 6.29%

ROI annualisé : 8.76%

TRI: 9.04%

 

 

 

 

 

 

 

Très bel appartement d’une chambre et une salle de bain et demi en très bon état général. Photos sur demande.
Petit produit diversifiant offrant un très bon rapport net de 6,29% dans une communauté offrant d’excellentes prestations, pour un petit prix et une belle qualité.

 

 

POMPANO BEACH, FL - Ref : 3806

 

2 chambres

2 salles de bain

Prix FLI: $145,000

Surface : 1148 SF (103m2)

Loyer : $1,400

Charges : $439/mo

Rapport net : 6.53%

ROI annualisé : 9.39%

TRI: 9.56%

 

 

 

 

 

 

Magnifique appartement de qualité composé de deux chambres en rez-de-chaussée, avec du beau parquet au sol. Produit très clair et attractif avec de nombreux rangements. Très bel appartement situé au milieu d’un excellent marché émergent, offrant un haut-potentiel de plus value. Une communauté attractive et de qualité, à fort taux d’occupation!

 

SUNRISE, FL - Ref : 3791

 

1 chambre

1 salle de bain

Prix FLI: $136,000

Surface : 630 SF (56m2)

Loyer : $1,100

Charges : $240/mo

Rapport net : 6.12%

ROI annualisé : 9.28%

TRI: 9.37%

 

 

 

 

Très bel appartement d’une chambre et une salle de bain entièrement carrelé, très clair et agréable. Nouveaux appareils électroménagers installés dans la cuisine.
Très bel appartement situé dans une communauté Resort 5 étoiles aux charges maîtrisées, dans une zone qui accueillie un développement de près d'1,5 milliards de dollars.

WEST PALM BEACH, FL - 3655

 

2 chambres,

2 salles de bain

Prix FLI: $154,000

Surface : 864 SF(77m2)

Loyer : $1,250

Charges : $244/mo

Rapport net : 6.39%

ROI annualisé : 10.59%

TRI : 10.36%

 

 

 

 

 

 

 

Bel appartement de deux chambres rénové avec nouvel électro-ménager et un comptoir en granite dans la cuisine. Du carrelage, de la moquette, de nombreux rangements et de beaux espaces pour un produit de qualité.
Très bel appartement vendu déjà loué dans une résidence de qualité, offrant de belles prestations et un fort taux d’occupation dans une zone prisée.

 

 

 

 

WEST PALM BEACH, FL - Ref : 3682

 

1 chambre,

1 salle de bain

Prix FLI: $141,000

Surface : 760 SF(68m2)

Loyer : $1,200

Charges : $282/mo

Rapport net : 6.58%

ROI annualisé : 10.75%

TRI : 10.44%

 

 

 

 

 

 

Bel appartement très spacieux récemment rénové avec du beau carrelage au salon et moquette dans la chambre. Beaucoup de charme avec une belle vue sur le jardin.
Très beau produit rénové de qualité à la localisation sécuritaire, vendu déjà loué avec un rapport net de 6,58% et un haut potentiel de plus-value.

 

 

                  Olivier DIAZ
Olivier DIAZ

 

Olivier DIAZ

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